近年来，全球政治经济环境复杂多变，全国多省商业领域呈现新老商业体活力迸发、老牌商场迭代升级的态势，新供给与老地标协同发力，推动消费体验持续焕新。在此背景下，市场下沉带来的竞争格局日益复杂，县域经济发展中的商业内卷问题愈发严峻。面对量价齐跌的压力，以及高端商业下沉带来的“降维打击”，县域商业招商如何突破困局，成为亟待解决的重要课题。

从当前发展环境审视，县域商业招商难度虽较往年显著提升，但并非无章可循。国内多地已结合地域特色，探索出可复制的成功模式：广西玉林聚焦“主题市集与消费场景”创新，搭建特色商业体验体系；山东德州构建“以文塑旅、以旅兴商” 融合机制，实现文旅与商业的双向赋能；济南平阴依托 “中国玫瑰之都” IP，培育乡产联动招商模式。这些案例的核心在于将商业招商与县域特色产业深度绑定，通过消费场景创新激活商业活力，借助文旅资源与商业的交互联动，最终形成 “商业引擎导流—县域文旅赋能—文商旅互哺”的良性循环格局。这一思路不仅为县域商业招商提供了创新方向，更成为破解当前县域商业困局的重要参考。

破解县域招商难题，首要任务是通过系统化管理梳理核心症结，明确三大关键研判维度：

1. 县域经济发展的内外驱动力结构，厘清政策、资源、市场等要素的作用机制；

2. 区域产业特色及潜在内核动力，精准定位优势产业的商业转化潜力；

3. 区域文商旅互哺的契合点，找到文化、旅游与商业融合的管理切入点。

产业发展层面，需通过精细化管理聚焦地域特色资源，构建从产品培育、产业集群、产销对接至产业科创的全链条发展体系，形成县域特色经济发展的核心动力，为招商工作奠定坚实基础。

然而，具备产业驱动力并不意味着商业招商就能自然破局。从管理实践来看，区域经济发展是投资者评估商业盈利能力的重要依据，也是优化营商环境的基础，但这仅属于商业宏观要素配置。要真正解决招商难题，需通过问题导向管理追溯“难点”根源：

1.空铺问题突出，核心在于利润空间被量价齐跌挤压，商户持续经营能力弱化；短假消费经济难以支撑运营成本，租售比过高导致商户关铺止损，反映出运营管理与市场需求的错位。

2.品牌布局陷入“围城”困境，资源整合能力不足，轻资产运营模式下投资方信心缺失，暴露出招商渠道管理与市场研判的短板。

3.内卷竞争加剧行业洗牌，低劣商户与运营能力薄弱的项目被淘汰，租金、服务、流量等多维度竞争白热化，体现出招商策略与差异化管理的不足。

 这种困境本质上是资源供需失衡引发的生存性竞争，虽在一定程度上推动商业产品与服务升级，但也给招商管理带来新挑战：消费经济收缩曲线趋于稳定，商业存量持续扩大，投资规模收紧；下沉市场成为竞争焦点，商业内卷进一步加剧；商业销售额（GSV）、坪效（PM）及租金（RNT）均呈下滑趋势，资源配置倾斜现象明显；招商市场议价权失衡，商户关铺止损现象频发。

面对新形势，招商管理的逻辑与策略呈现新特征，需据此调整管理方向：品牌投资更趋谨慎，“小而精”成为主流，项目选择高度依赖流量数据，个体投资信心不足，对招商项目的流量运营管理提出更高要求；场景体验打造与品牌联盟成为核心竞争力，融合店、集合店等联合模式崛起，要求招商管理从单一品牌引进转向生态化资源整合；下沉市场差异化定位与全渠道策略凸显，轻投资与加盟模式受欢迎，需优化招商品类与渠道管理；新餐饮、新场景业态注重情绪价值供给，中产阶级与知性女性客群潜力巨大，提示招商定位需强化客群需求的精细化管理；主力店、主力品类迭代加速，新型零售空间聚焦生活方式与社交场景，推动招商管理从业态规划向空间价值运营转型。

基于以上分析，打好县域商业招商内卷之战，需以“内功修炼”为核心，结合区域特色实施精准化、系统化管理，具体策略如下：

1. 强化产业与文旅协同管理，夯实招商根基。以区域产业经济为支撑，依托产业链带动商业发展；深度挖掘文旅特色资源，打造标志性商业载体，实现产业、文旅与商业的一体化管理。

2. 创新流量导向招商管理模式，突破传统租金依赖。摒弃单纯以填铺和租金（纯租金/扣点）为核心的模式，从“租金导向”转向“价值共创”，通过流量运营构建经济闭环，激活商业活力，提升招商项目的可持续性。

3. 实施精准定位与品类创新管理，挖掘市场潜力。聚焦下沉市场标杆店、网红店、首店等特色业态，大胆引进高热度、强需求的新品类新品牌；深挖能为属地客群提供情绪价值的业态，打造文商旅融合的标志性商业项目，强化招商的差异化竞争力。

4. 优化业态规划与资源整合管理，提升项目吸引力。采用“化整为零”的规划策略，进行全业态布局与整体切入；重点引进首进品牌、标杆品牌与流量品牌，丰富项目业态组合，通过资源整合提升商业集聚效应。

5. 构建全流程招商管理体系，保障运营效能。注重项目定位、品类规划、招调维度与策略的系统性打磨，建立“定位+策划+营运+动态调优”的全流程管理机制，实现招商工作的规范化与动态化。

县域经济发展需统筹全域资源，商业作为重要经济载体已不再孤立存在。无论是购物中心、百货商场还是商业街区，未来招商管理不仅要聚焦首店经济、流量入口与情绪价值供给，更需持续推动管理创新：通过超预期的产品与服务实现与消费者的深度链接，构建特色商业生态链；以文化赋能商旅发展，依托赛事经济联动商业资源，打造具有县域特色的文商旅街区；实现全域商旅协同管理，形成新消费时代的势能差、虹吸效应与集聚效应，推动县域招商工作踏上高质量发展新赛道。（苏圣公司  蒋国慧）